[전세보증금 돌려받는 법 5가지정리!] 내용증명, 임차권등기, 보증금지급명령신청, 지연이자청구, 전세보증금상환청구소송

전세 계약 만료 후, 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다?

부동산 시장에서 발생하는 여러 문제 중 하나는 전세금 반환과 관련된 분쟁입니다. 전세 계약 만료 후에도 전세금을 돌려받지 못하는 상황은 임차인에게 심각한 경제적 손실을 야기할 수 있습니다.

 

1. "내용증명"을 보내 의사 표시를 할 수 있습니다.

 

집주인이 전세금을 돌려주지 않으려 한다면 분쟁이 예상되므로 반드시 내용증명을 통해 의사 표시 및 증거물을 확보하는 것이 좋습니다. 

내용증명의 역할

내용증명은 거래의 분쟁이 발생될 경우 우체국장이 증인이 되어 개인과 상대방의 분쟁을 최소화할 수 있는 효과가 있습니다. 법적 효력은 없으나 추후 법원에 보증금 부당이득반환 청구의 소를 제기하거나, 법적 다툼 시 첨부할 수 있는 증거자료로 쓰일 수 있습니다.

1) 독촉을 함으로써 상대방에게 압박을 가할 수 있습니다.
소송을 진행하기 전 상대방에 대한 사전 의사통보라고 보면 되는데 예를 들어 '정해진 기일까지 보증금을 반환하지 않을 경우 민사 조치를 취하겠다'는 등의 내용으로 압박을 가하는 것입니다.

2) 정해진 기일 내에 반환하지 않을 경우 법원에 보증금반환 청구의 소를 제기할 수 있습니다.
임대인의 인적사항과 주고 받은 문자내용, 내용증명만으로도 소를 제기할 수 있습니다.

내용증명 보내는 법

먼저 내용증명은 상대방에게 전할 내용 등을 서식에 맞춰서 3부를 작성한 다음 우체국에 제출 또는 온라인으로 접수를 하면 됩니다. 그렇게 작성된 서류는 한 부는 우체국 보관, 한 부는 본인, 마지막 한 부는 상대방에게 교부가 됩니다. 우리나라는 의사표시의 효력발생시기를 대부분 도달주의로 채택하고 있어서, 내용증명 또한 이 발생시기를 시점으로 효과가 나타납니다.

* 도달주의 : 상대방의 지배권 내 반송될 일 없이 인지 가능한 상태에서 도달될 경우 효력 발생.

 

내용증명에도 협조하지 않는다면 2. 전세금 지급명령신청

 

일반 소송 보다 신속하게 처리할 수 있는 방법인 전세금 지급명령신청은 일종의 예비 재판입니다. 채권자(임대인)가 법정에 나오지 않아도 저렴한 비용으로 신속히 민사분쟁을 해결할 수 있는 장점이 있습니다.

 

전세 만기가 지나면 지급명령신청이 가능합니다. 임대인을 상대로 보증금액과 기간을 명시한 내용을 기재하여 신청하면 법원에서 해당 사항을 검토 후 법원은 집주인에게 돈을 돌려주라는 지급명령을 내립니다.

 

법원의 결정에 따라 집주인이 2주 이내에 이의제기를 하지 않으면 지급 명령은 확정되고 이는 소송에서 승소를 거둔 것과 같은 효력을 발휘합니다. 만약 이의제기를 한다면 민사소송절차로 전환됩니다. 소송은 지급명령신청보다는 복잡하고 길어지기 때문에 임대인이 이의제기를 하지 않을 만한 사유가 있을 때 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

 

주의※ 집주인이 전세금은 돌려주지 않으면서 이사부터 가라고 한다면? 

전세 기간이 끝나가는데 집주인이 당장 돈이 없으니 추후 신규 세입자가 들어오면 돈을 돌려주겠다며 이사부터 하라고 한다면! 집주인을 믿고 이사해도 되는가? 혹은 내가 할 수 있는 어떠한 법적 조치는 없는가?

전문가들은 세입자가 집주인의 말만 믿고 그냥 이사했다간 낭패를 볼 수 있다고 경고하고 있습니다. 만약 전세금 반환에 문제가 있는 주택에서 다른 곳으로 세입자가 이사가게되면 전세금 채권이 후순위로 밀리게 되기 때문에 전세금을 돌려받지 못할 위험이 생길 수 있다고 합니다.

 

이러한 상황에서 임차인이 적절한 법적 조치를 취하고 전세금을 반환받기 위해 시도할 수 있는 방법 중 하나는 "임차권 등기명령"입니다. 임차권 등기가 완료된 후 이사한다면 기존 주택에 문제가 생기더라도 선순위 세입자로서 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있게 됩니다. 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 때 임차권 등기명령을 통해 돌려받는 법적 절차와 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.

 

아직 모르나요? 3. 임차권등기명령!

임차권등기는 전세 월세 등 임대차계약이 만료 된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게 하기 위해 주택임대차보호법으로 제정된 법입니다.

한마디로, 세입자의 전세금 피해를 줄여주는 법적인 안전장치!

임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있습니다.

신청절차

• 임차인은 주임법 제3조의3 제2항 각호의 사항을 기재한 임차권등기명령 신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수하면 됩니다.
• 또한 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

주택임대차 보호법 제3조의3(임차권등기명령)

① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

 

③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조 제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조 제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조 제2항 중 제288조 제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조 제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. <개정 2023. 4. 18.> \

1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

4. 임차권등기명령의 집행

 

④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

 

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>

 

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

 

⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.>

 

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

 

⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다

 

 

온갖 방법을 다 써도 보증금을 주지 않을 때 최후의 수단

전세금을 돌려주지 않는 집주인에게 내용증명도 보내고, 임차권등기명령도 신청하고 온갖 방법을 써도 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자의 최후의 수단은 바로 전세 보증금 반환 청구 소송입니다. 

 

세입자 최후의 수단, 4. 전세 보증금 반환 청구 소송

임차인은 임대인이 보증금 지급을 거절한 즉시 전・월세 보증금 반환청구 소송이 가능합니다. 부동산을 인도하는 것과는 별개로 인도 의사를 전달하고 보증금 반환을 요청했으나 거절했을 경우, 소송이 가능합니다.

과실만 없으면 대부분 세입자가 승소를 하는 편이라는 전세보증금 반환 소송! 여기서 과실이란 만료일 6개월~2개월 전에 기간만료 해지 통보를 했는지 여부입니다. (단, 2020년 12월 10일 이전에 체결된 계약은 만료일 6개월~1개월 전까지 통보)

계약 만료를 앞둔 이 기간에 임대인에게 해지 의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 된 것으로 보기 때문에 반드시 문자, 내용증명, 등기우편 등의 방법으로 해지 통지를 해야만 해지 효력이 발생합니다. 

 

전세 보증금 반환 청구 소송하는 법

 

임차인보증금 반환청구 소송을 하려면 소장을 작성해야 합니다. 소장에는 원고(임차인)와 피고(임대인)의 이름, 주소, 연락처 등을 정확히 작성해야 합니다. 피고에게 무엇을 요구하는지 ‘청구취지’를 양식에 맞게 작성하고 청구취지에 대한 이유인 ‘청구원인’을 작성합니다.

 

그리고 임대차계약을 증명할 수 있는 임대차계약서 및 영수증과 임대차계약해지 후 보증금 반환청구를 통보했다는 내용증명을 첨부해 제출합니다. 내용증명을 보내지 않았을 경우에는 임대인과 연락했던 메시지, 이메일, 전화녹취록 등 증거가 될 수 있는 것들을 함께 제출하면 됩니다.

 

소송 승소 시 받을 수 있는 비용들

 

임차인이 전세 보증금 반환 청구 소송을 제기 후 승소하게 되면, 임대인은 전세보증금은 물론 민사소송법 제98조(소송비용부담의 원칙) "소송비용은 패소한 당사자가 부담한다"에 따라 다음 비용을 임차인에게 지불해야 합니다.

• 1. 전세보증금에 대한 지연이자
• 2. 임차인이 법원에 납부한 소송비용 (인지대, 송달료)
• 3. 임차인이 변호사에게 지급한 변호사비용

 

승소하면 전세금을 돌려받을 수 있는가?

전세금을 받을 수 있는지 여부는 임대인에게 재산이 있느냐에 달려 있으며, 전세물건이 전세금을 반환할 만큼 재산적 가치를 가지냐에 따라 달라집니다.

 

임대인을 상대로 전세보증금반환청구소송을 제기하여 승소하였음에도 임대인이 판결에 따른 의무를 이행하지 않는다면 판결문을 근거로 하여 임대인의 재산에 대해 강제집행을 할 수 있습니다. 만약 임대인이 돈이 없고, 해당 부동산에 대한 가치가 보증금상환에 미치지 않는 경우에는 강제집행대상에 없어 보증금채권회수가 어려울 수 있습니다.

 

집주인에게 돈이 있는데도 승소 후에도 돈을 못 돌려받았다면!

 

보증금 지급 소송에서 이겼는데도 집주인이 계속 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다.

이런 경우를 대비해 관련 소송의 1심이 진행될 때 미리 법원에 가집행 신청을 하는 방법이 있습니다. 승소를 했는데도 돈을 반환하지 않을 경우 강제집행을 할 수 있도록 하는 것입니다.

 

집주인의 급여를 압류하거나 집을 경매로 넘겨 팔게 하는 등 2, 3심까지 가기 전에 강제집행부터 고려한다면 이런 조치가 있을 수 있습니다. 

 

 

전세금 안 돌려주는 집주인에게 전세금 지연 이자를 청구할 수 있다!

전세금 못 받고 명도의무 시행했다면, 5. 전세금 지연이자 청구

전세금 지연이자는 언제 받을 수 있을까?

 

전세금을 안 돌려준다고 집주인에게 그냥 지연 이자를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 세입자가 이사를 나가야만 지연이자가 발생하게 됩니다. 

 

전세 기간 만료 후 전세금을 못 돌려받아 임차권 등기명령을 신청, 기재된 것을 확인 후 이사를 가게 되면 세입자는 집을 비웠다는 것을 집주인(임대인)에게 확실히 전달해야 합니다. 집을 비우고, 임대인에게 열쇠를 반납하거나 현관문 비밀번호를 알려주어야 주택 명도가 완료되었다고 봅니다.

 

이러한 명도의무(건물을 비워줄 의무)를 지켰음에도 전세금 반환이 이뤄지지 않았을 때, 전세금 반환 소송과 지연 이자를 청구할 수 있습니다. 

 

지연이자 계산법

임대인이 보증금 반환 지연에 대하여 배상해야 할 지연이자는, 임대인이 반환해야 할 임대차보증금에 법정이자율 또는 약정이자율을 곱하고, 지연기간을 곱하여 계산합니다.

지연이자 = 보증금 X 이자율 X 지연기간일 수

 

여기서 보증금 반환이 지연된 기간은 임차인이 주택이나 상가 등 임대차목적물을 명도 반환한 날의 다음날부터 보증금이 전액 상환된 날까지입니다.

 

민법상 법정이율은 연 5%로 정해져 있으므로 전세보증금 지연이자 5%를 청구할 수 있습니다. 만약 기다리다 지친 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송까지 진행하면, 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본이 송달되고 임대인이 송달받은 다음날부터는 12%의 지연 이자를 가산하여 지급하게 됩니다. 

 

예를 들어, 전세보증금이 5억이라고 치면 지연이자가 5% 일 때는 연 2500만 원으로 매월 약 208만 원의 이자를 받을 수 있고, 12% 라면 연 6000만 원으로 매월 500만 원의 지연 이자를 받을 수 있는 것입니다. 

 

단, 소송에서 이겼다고 하더라도 집주인이 정말 돌려줄 돈이 없는 상황이라면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

이렇게 될 경우 집이 경매로 넘어갈 수 있는데, 집값 하락으로 낙찰금액이 낮다면 이마저도 전액 모두 돌려받기 어려울 수 있습니다.

지연 이자를 받겠다고 막무가내로 이사를 가면 위험!

 

몰랐던 사람들도 있겠지만 이러한 사실을 알고 지연이자를 받겠다는 생각에 무작정 이사를 나가는 사람들이 있습니다. 전세가 만기된 후, 꼭 임차권 등기명령 신청하고 등기부에 기입되는 것까지 확실하게 확인 후 이사를 해야 안전합니다. 

 

만약 임차권 등기가 되기 전에 먼저 이사를 나온다면 임대인이 그 사이에 새로운 세입자를 몰래 들이거나, 전셋집에 근저당권을 신청해 버리게 되면 이사를 나간 임차인이 보증금을 반환받기 어려울 수 있습니다. 

 

마무리하며

전세 계약한 집에 선순위근저당이 없고 대항력과 확정일자를 잘 갖추고 있으면서 내 보증금이 집값의 80% 정도 아래라면 나의 보증금은 어느 정도 안전하다고 할 수 있습니다.

 

이런 문제가 발생하지 않는 것이 제일 좋겠지만 어쩔 수 없이 발생한 전세금 반환 문제는 세입자와 집주인 간의 계약과 법적 측면에서 복잡한 문제이므로, 상황에 따라 적절한 법적 조치를 선택하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 

 

의무 가입은 아니지만 전세보증보험을 들어놓는 것이 나을 수도 있습니다. 혹시라도 집주인이 의도적으로 보증금을 돌려주지 않는 경우 소송 절차 없이 미리 전세보증보험 들어놓은 것으로 전세금을 돌려받고 나갈 수 있기 때문에 만약을 대비해서 보험을 들어놓는 것도 나쁘지 않다고 봅니다.

 

여유가 있는 경우에는 임차권 등기명령을 신청하고 퇴거해도 되지만, 당장 보증금이 필요하거나 그 돈으로 이사를 가야 할 때는 위의 일련의 과정들이 시간이 많이 소요되기 때문에 짧은 시일 내에 내 보증금을 먼저 보증회사에서 내어주는 전세보증보험도 전세 계약 시 염두에 두는 것이 좋을듯합니다. 

 

전세보증금을 돌려받지 못해 이 글을 클릭한 분들은 꼭 좋은 소식 있기를 바랍니다.